Segregación de vivienda en Madrid centro
El proyecto
El encargo llegó de un propietario con varias viviendas en cartera que quería rentabilizar una que se le había quedado libre. La pregunta era «sencilla»: Quiero dividir esta vivienda en dos ¿Es posible? La vivienda tenía unos 100 m², estaba en un edificio antiguo del centro de Madrid y tenía una planta en L muy alargada e irregular — precisamente el tipo de geometría que más complica una segregación.
Hicimos el estudio, vimos que era viable y nos pusimos manos a la obra.
📷 Foto recomendada: fachada del edificio o entrada
El reto
El verdadero desafío no estaba en la obra, estaba en el papel. Dividir una vivienda en dos en Madrid exige cumplir con todas las condiciones mínimas del PGOU de Madrid: superficie, altura libre, iluminación natural, ventilación, accesos independientes y dotación mínima de estancias para cada vivienda. Con una planta tan irregular, con paredes que no eran paralelas entre sí y múltiples quiebros, cuadrar todo eso no era sencillo.
Fue un proceso de prueba y error, propuesta tras propuesta, hasta dar con la distribución que lo resolvía todo: legal, funcional y con el mayor número posible de habitaciones y baños para cada vivienda. Sin esa solución, no había licencia. Y sin licencia de segregación, no hay división horizontal posible.
📷 Foto recomendada: plano estado actual vs estado reformado
En obra
Una vez en obra, surgieron los imprevistos habituales en edificios antiguos. Los dos baños compartían bajante en un punto que no encajaba con la nueva distribución, se resolvió con un doble tabique para reconducir la salida horizontal hasta la bajante con la pendiente correcta. Un pilar de hierro que apareció durante la demolición, en lugar de ocultarlo, se dejó visto como elemento de diseño. Eso es lo que tiene trabajar con edificios con historia.
📷 Foto recomendada: pilar de hierro visto integrado en el diseño
La solución
Reforma integral completa con todas las instalaciones nuevas e independientes — electricidad, fontanería, saneamiento, videoportero y buzón para cada vivienda. Un vestíbulo independiente para acceder a cada una de las viviendas.
El hecho de que la vivienda tuviera fachadas exteriores a patios y calle fue determinante: permitió cumplir con la normativa de iluminación y ventilación para las dos viviendas. El resultado fue una vivienda de 3 dormitorios y 2 baños, y otra de 2 dormitorios y 2 baños, ambas con salón comedor y cocina abierta, acabadas con materiales de calidad media-alta y trasdosado térmico y acústico.
📷 Foto recomendada: salón comedor terminado con cocina abierta 📷 Foto recomendada: detalle de acabados — suelo, carpintería o baño
Lo que consiguió el cliente
Una vivienda infrautilizada se convirtió en dos viviendas independientes en el centro de Madrid, con toda la documentación en regla y lista para alquilar. El propietario pasó de un activo que no rentaba a dos viviendas que hoy generan rentabilidad de forma independiente.
📷 Foto recomendada: detalle de acabados — suelo, carpintería o baño terminado
Ficha técnica
- Superficie: ~100 m² (2 viviendas de ~45 m²)
- Ubicación: Madrid centro
- Vivienda A: 3 dormitorios + 2 baños
- Vivienda B: 2 dormitorios + 2 baños
- Acabados: Calidad media-alta, trasdosado térmico y acústico
- Gestión: Proyecto técnico + dirección de obra + división horizontal en notaría y registro